партнёры

Раздел ипотечной квартиры

Приобретенная в ипотеку квартира имеет особый правовой режим. Он подразумевает, что полученные в кредит в период брака денежные средства супругами относятся к их совместному имуществу, а приобретенное на них имущество и улучшения, произведенные в нем, то есть недвижимость и ремонт в ней, составляет их общую совместную собственность. Все платежи по ипотечному кредиту, произведенные во время брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов независимо от личного вклада и дохода каждого из них, если между супругами не было заключено брачного договора.

Варианты раздела ипотечного долга

Не имеет значения, кто из супругов является стороной договора ипотеки, а кто выступает поручителем, либо оба выступают сторонами (созаемщиками) в договоре с кредитной организацией: при заключении договора ипотеки солидарная ответственность супругов возникает автоматически. В случае раздела ипотечной квартиры, находящейся в залоге, в судебном порядке каждый супруг имеет право:

  • либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака;
  • либо на половину доли в праве собственности на ипотечную квартиру.

Важно: При разделе квартиры в залоге у банка права кредитора не нарушаются, так как согласно ст. 39 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вследствие отчуждения заложенного имущества без согласия кредитора, приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Данный объект не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право. Для внесения изменений в кредитный договор с целью исключения из него одного из супругов в связи с признанием долга по договору и ипотечной квартиры собственностью другого супруга согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ требуется согласие банка как кредитора.

Если супруги решают продолжать исполнять ипотечное обязательство, оформив на каждого по 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру и производя выплаты пропорционально своей доле в ней, то им следует обратиться в суд с исковым заявлением о разделе конкретной задолженности и процентов по кредитному договору. Определение размера задолженности для каждого должника в равных долях является регулированием отношений между ними в соответствии с требованиями закона. Поэтому не создается угроза правам кредитора как по взысканию задолженности, так и по обращению взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном для солидарной задолженности. Определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности должников по солидарной ответственности.

Таким образом, при разделе имущества супругов происходит перераспределение долгов, то есть на каждого из супругов судом возлагается обязательство по погашению долга, возникшего в браке, объем обязательств определяется исходя из размера присужденных каждому долей в совместно нажитом имуществе. Распределение обязательств по погашению долга между супругами не является основанием для изменения их перед третьими лицами, либо распределение между супругами обязательств по погашению долга относится к существенным обстоятельствам, с которыми законодательство связывает возможность изменения условий договора в судебном порядке.

Право регресса

Если один из супругов откажется от исполнения своей части обязательства по кредитному договору, то судебный пристав-исполнитель не сможет понудить его к исполнению обязательства. Бремя погашения задолженности в полном размере ляжет на другого супруга. В свою очередь, супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму. Право регресса представляет собой право супруга, единолично выполнившего обязательства по договору, требовать возмещения от другого супруга, который тоже являлся лицом, на которое возложены долговые обязательства, но который не выплачивал денежную компенсацию за имущество, которое было передано в его собственность.

Во избежание подобных ситуаций супруги сами могут решить вопрос раздела ипотечного долга путем заключения брачного договора или соглашения о разделе имущества, договорившись о том, кто и в каком размере вносит ежемесячные платежи, кто становится собственником квартиры или ее части, какой размер компенсационных выплат получит другой супруг. К примеру, супруги могут установить следующий порядок раздела долга по кредиту. Один из них полностью исполняет обязательство перед банком по погашению кредита. После исполнения кредитных обязательств и снятия залога другому супругу выплачивается компенсация, равная половине стоимости выплаченных в период брака кредитных платежей, а жилое помещение остается в собственности погасившего ипотеку супруга.

Права банка

На практике нередки случаи, когда после развода и раздела имущества супруги не желают и не намериваются исполнять свои обязанности по договору ипотеки. Продажа квартиры и возврат непогашенной части кредита банку является лучшим решением в данной ситуации. К тому же, оставшуюся после расчета с банком сумму денежных средств супруги могут разделить между собой по своему усмотрению. Продажа заложенного имущества осуществляется только с согласия банка и под его контролем.

Таким образом, даже после расторжения брака и раздела имущества через суд супруги не могут отказаться от исполнения обязательства по возврату ипотечного кредита, изменить без согласия банка условия возврата. Если они не могут найти компромисс, допускают просрочку платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, для взыскания платежей по кредиту банк вправе инициировать процедуру обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки помещение, обратившись в суд. В этом случае жилое помещение, находящееся в ипотеке, реализуется на торгах, вырученные суммы перечисляются в счет погашения задолженности, процентов по кредитному договору и неуплаченной части основной суммы долга. Оставшаяся после погашения обязательств сумма подлежит возврату супругам и разделу между ними по их усмотрению.

Важно: перечисленные аспекты применяются тогда, когда право собственности на заложенное имущество было оформлено в период брака независимо от того, на кого из супругов право зарегистрировано. В случаях же, если жилое помещение было приобретено одним из супругов по договору ипотеки до брака, несмотря на то, что ежемесячные платежи или их часть по ипотечному кредиту производились в том числе в период брака, жилое помещение не относится к совместно нажитому имуществу и является личной собственностью супруга, выступающего стороной договора ипотеки. Выплаченные банку в период брака денежные средства в качестве ежемесячных платежей по договору считаются совместными расходами супругов и подлежат разделу в равных долях.

Адвокат Виктория Дергунова © 2020 / Все права защищены.